不動産を売却する前に知っておきたい基礎知識！
不動産売却は、多くの方が人生で何度も行うものではありません。
また、動くお金も非常に大きくなりますので、誰でも大きな不安を抱えながら進めることになります。そんな状況で役に立つのは、不動産売却に関する正しい知識です。
ここでは、広島市を中心に地域密着で不動産売却をサポートするエクスパートナーが、あなたが不動産売却を成功させるために必要な基礎知識、考え方や不動産会社の選び方をご紹介しています。不動産の売却をお考えの方は、是非ご参考にしてみて下さい。
不動産売却の「成功」とは、価格や売却までの期間等、売主様（不動産のご所有者様）にとっての希望を可能な限り実現することだと思います。
その為に必要なことは、不動産の売却に関する基礎知識です。
もちろん、多くの事を勉強する必要はりません。
こちらでは、最低限押さえておいていただきたい売却時に知っていないと損をする4つの項目をご紹介させて頂きます。
ポイント１．不動産売却の流れ
まずは不動産売却の大まかな流れを把握しておきましょう。
前記したように、不動産売却は多くの方が一生の内に何度も経験する事ではありませんので、何時、何をすれば良いのか？どの時期に何が必要なのか？等、分からないことだらけではないでしょうか？
そこで、先ず最初に抑えて欲しいことは不動産売却の大まかな流れです。
事前にいつどんなことが必要なのかを知ることで、慌てることなく手続きを進めることが可能になります。
まずは不動産会社に相談。疑問に思われている事、不安なこと等相談しましょう。
また、ほとんどの不動産会社は無料で「査定」をしてくれるので、同時に無料査定のご依頼（複数の不動産会社へ）をお勧めします。
話が進んできたら訪問査定を依頼しましょう（3社推奨）。不動産会社に現地調査を行ってもらい、査定価格を算出してもらいます。
この時、各不動産会社の販売戦略や、企業の姿勢、そして担当営業マンとの相性など、信頼できそうな不動産会社を探しましょう！
売却を入りする不動産会社が決まったら「媒介契約」を締結し、不動産会社には販売に向けての準備に取り掛かってもらいましょう。
不動産会社が物件のチラシを作成・配布したり、各種販売促進ツールを作成し、
主にインターネットを活用して対象不動産をアピールし、売却活動・購入希望者との交渉等がスタートします。
対象不動産の購入をご希望されるお客様（買主様）が見つかりましたら、売買契約の締結となります。
通常この時に手付金をお預かりします。
買主様が住宅ローンをご利用される場合はそのお手続きや、所有権の移転登記の準備等がありますので、
通常売買契約締結から1ヶ月～1か月半後に、買主様より売買（残）代金を受領し、対象不動産をお引き渡しします。
対象不動産のお引き渡しが完了し、売却益が発生した場合は不動産を売却した翌年に確定申告を行い譲渡所得税を納付頂きます。
注）当不動産売却の流れは一般的な流れをご説明したのもで、あくまでも概略です。対象不動産への居住の有無等状況によって流れが変わってきますので詳細は担当者にお尋ねください。
ポイント２．売却時に必要な費用や税金の事
自分が所有している不動産を売るのだから、お金が入ってくるだけだとお考えの方は少なくありません。
しかし、不動産を売却する際にもさまざまな費用や税金がかかります。不動産を売却したのは良いけど、手元にお金が残らない、、、
だけならまだしも、予測していなかった費用や、税金の支払いで「マイナス」になってしまった。。。ではシャレになりません。
不動産売却に際し、どのような費用や税金が何時かかってくるのかをあらかじめ把握し、事前にしっかりとシミュレーションしておきましょう。
不動産売却時に必要な費用と税金
- 印紙税・・・売買契約書に貼付る収入印紙代です。
- 表示登記費用・・・ご所有の建物が登記されていなかった場合必要になります。
- 変更登記費用・・・登記簿謄本記載の住所と現住所が変わっていたり、お名前が変わっている場合は変更登記が必要になります。
- 境界確定・地積更正登記費用・・・土地の境界がはっきりしていなかったり、分筆（土地の一部を売却）が必要な場合の費用です。
- 抵当権抹消登記費用・・・住宅ローンを借りていて不動産に（根）抵当権がある場合必要な費用です。
- 仲介手数料・・・売買が成立した場合に不動産会社へ支払う手数料（成功報酬）です。
- 譲渡所得税・・・不動産売却に伴い利益が発生した場合に納付義務があります。
上記は不動産売却時に必要な主な費用・税金です。お取引の状況等によりその他必要な経費が発生する場合がございますので、詳細は担当者にご確認ください。
ポイント３．売却価格の査定について
まず査定方法は大きく分けて「簡易査定」と「訪問査定」の2種類存在します。
簡易査定は、机上査定、AI査定などとも呼ばれ、実際に現地調査は行わず、必要最低限の情報から導き出すデータ上の査定になります。ので、実際の取引価格とは大きく乖離する可能性がある事をご理解ください。
訪問査定は読んで字のごとく、実際に対象不動産に赴き、物件の調査を行って、その不動産が持ついい点・悪い点をしっかり考慮したうえで査定した価格の事です。
最終的に、「売却」となると「訪問査定」が必須になってきますね。
そこで、査定評価についてです。
不動産の売却査定評価は、ご自身の大切な不動産価値を決めることになります。少しでも評価が上がった方が良いですよね？
査定価格は不動産の条件によって大きく変化しますので、できるだけ高く売却する為に、しっかりとポイントを押さえ理解しておくことが大切です。
・査定評価のポイントはおおきく分けて2つ
1つ目は、物件の条件です。土地の形状や、土地が接している道路（接道）の状況等、そして建物の構造や規模、劣化状況や修繕の有無、そして日当たりや通風、眺望などによっても査定評価は大きく変わってきます。同一エリアであっても、土地の形状や接道状況によって大きく価格が異なる場合がございます。
そして2つ目は周辺施設（環境）です。 駅やバス停からの距離、学校や病院、商業施設との位置関係等、周辺の環境も大きく評価される要素です。とは言え、売却の決断をした時、上記の条件を改善することは無理ですね。
いくら所有者様が努力しても、土地や道路の状況は変えられませんし、日当たりが良くなることもありません。
ましてや、駅や利便施設が所有不動産に近づくこともありません。
ただ、所有者の頑張り次第で評価を上げることのできる項目もありますので、そこをしっかりと押さえておきましょう。
そのポイントは、ズバリ！「キレイにする事」です。
ちょっと意外に思われるかもしれませんが、不動産業者はもちろんの事、購入検討者にとっても第一印象が良いに越したことはありません。
「古い」を気にされる方が時々おられますが、「古い」はさほど問題ではありません。
問題なのは、、、
まずは「ニオイ！」所有者の方は気付きにくいものですが、どこのご家庭にも「生活臭」と言うものがあります。
ペットを飼育されていたり、喫煙などは特に影響しやすいです。「ニオイ」が目立つと評価はマイナスポイントです。事前のニオイ対策が必要になってきます。
次に水廻り。キッチンや洗面、トイレお風呂などの水廻りは水アカやカビなどが発生しやすく、余りにも目立ってしまうとこちらも評価が下がる原因になります。
売却時にはキレイに清掃する必要がありますし、売却が決まったら、日ごろから清潔にしておくことが大切です。
そして、最後になりますが、室内の「物」はできるだけ減らしておくようにしましょう。室内が整理整頓された状態であれば、お家を丁寧に使用されていた印象を受けるので、評価は上がりやすくなります。
・査定を依頼する時は複数の不動産会社へ依頼すること
不動産の査定依頼は3社がベスト！です
理由は、複数社の不動産会社から査定説明を受ければ、知識も増えるし、各社の営業姿勢、販売戦略等対応の違いなどが把握できるからです。
3社としたのは、
・大手不動産会社
・物件に近い不動産会社
・実績がある、または販売スキルが高そうな不動産会社
が良いと思います。
こより多くても差し支えありませんが、余り多いと、対応に疲れますのでほどほどで、、、
・3社を選んで査定を依頼する場合の注意点
必ず守らなければいけないことは、3社に同じ情報を提供すること。
なぜなら、各社が査定額や根拠を記載した査定書を作成する（訪問査定）ことになります。
また、それに伴い販売戦略もご提案させて頂くでしょう。
もし、提供する情報が違えば、おのずと対応も異なるものとなるので、正確な比較検討ができ巻くなってしまいますので気をつけて下さい。
ポイント４．不動産売却の方法・種類
不動産を売却する方法は大きく分けて2種類。
それは、「仲介」と「買取」です。その種類と、メリットデメリットを簡単に説明させて頂きます。
「仲介」とは、あなたが所有する不動産を不特定多数の第三者へ売却する方法で、そのお手伝いを我々不動産会社が行うものです。
メリットは、あなたが希望する価格で売却活動が行えるという事です。ただ、デメリットとしてはその価格で売れるかどうか？と、売れるまでの時間が確定できない（売却まで（現金化まで）時間がかかる可能性が高くなる可能性がある）。と、いう事になります。
「買取」とはあなたが所有する不動産を「不動産会社」に直接買い取ってもらう方法です。
メリットとデメリットは「仲介」の逆で、デメリットは売却価格が安く（状況により異なりますが、概ね相場価格の70％前後）なりますが、
メリットは確実にそして迅速に「現金化」が可能な事です。
より早く売りたい（現金化が必用）のか？少し時間はかかってもできるだけ高く売りたいのか？によってどちらを選ぶかを決定して下さい。
５．不動産会社を選ぶ基準
不動産の売却を決断したら、不動産会社に相談することになります。
では、どのような基準で不動産会社を選べばよいのでしょうか？
積極的な販売活動を行ってくれる会社！
要望や相談に親身に乗ってくれる会社
実績豊富な不動産会社ほど、不動産の売却戦略を経験則で考えてしまうものです。しかし、まったく同じ物件が存在しないように、どんなに似通った条件の不動産でも最適な売却方法は異なります。売却を成功させるためには、不動産会社の経験だけでなく売主の要望がしっかり反映されているかどうかが重要です。まずはお客様の話をしっかり聞いて、要望をもとに戦略を立ててくれる会社を選びましょう。
不動産売却を実際に行うのは不動産会社であり、売主様の希望する条件で売却できるかどうかは、不動産会社の販売戦略・販売活動によって大きく左右されます。
できるだけ高く！早く！売却をする為には、さまざまな手段を駆使して積極的な販売活動を行う必要があります。あなたが、依頼しようとしている不動産会社は、どんな販売活動を行ってくれるのかを事前にしっかりと確認しておきましょう。
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